Сергей Заводских [Кодекс Надежности]

Договор купли-продажи — это не просто формальный документ: это дорожная карта сделки. В нём записано, кто, что должен сделать, когда передать ключи и кто за что отвечает, если что-то пойдёт не так. Сколько времени займёт его составление — зависит от многих вещей. Объясняю простыми словами. · Кого защищает договор? Для покупателя договор — про безопасность: чтобы не купить «кота в мешке». Для продавца — про то, чтобы получить деньги и выйти из сделки без обязательств. Это определяет, какие пункты будут в документе. · Кто пишет договор? Если вы берёте шаблон в интернете — это быстро, но рискованно. Если эксперт — будет медленнее, но надёжнее. · Насколько сложная сделка? Есть ли ипотека, семейные споры, доли у детей, наследники, банкроты, материнский капитал, спорные права — всё это усложняет работу. · Не указали точную дату передачи — продавец может тянуть с выездом или передачей ключей. · Непонятно описан процесс передачи квартиры — сложно будет принять квартиру, если продавец передумае

Когда люди покупают квартиру и узнают, что у продавца есть брачный договор, часто возникает путаница. Кто-то думает, что это «подозрительно». Кто-то, наоборот, уверен: раз есть договор — значит, всё безопасно. На самом деле брачный договор — это обычный юридический инструмент. Но при сделках с недвижимостью он играет важную роль. Разберёмся спокойно и по порядку. Брачный договор — это соглашение между супругами о том, кому и какое имущество принадлежит. По закону всё, что супруги приобретают в браке, считается совместной собственностью. Но брачный договор может установить другие правила. Например: · конкретная квартира принадлежит только мужу · или только жене · или имущество делится не поровну · или определённые объекты вообще не считаются совместными То есть супруги заранее договариваются, как между ними распределяются права на имущество. Причины бывают разные: · защита бизнеса одного из супругов · покупка недвижимости на личные деньги одного из них · повторные браки и дети от предыд

В сделках с недвижимостью регулярно возникает ситуация: покупатель просит продавца предоставить медицинские справки, подтверждающие отсутствие психических заболеваний, а иногда — пройти освидетельствование. Часть продавцов воспринимает это эмоционально: «Зачем меня проверять, если я здоров?» И в ответ от продавца звучит логичный, на первый взгляд, вопрос: «Хорошо, тогда пусть и покупатель предоставит такие же справки». Разберёмся профессионально — насколько это логично. С точки зрения права, сделка купли-продажи — это волеизъявление двух сторон. И для её устойчивости важно, чтобы каждая из сторон: · понимала значение своих действий · могла руководить ими · действовала добровольно Поэтому сама по себе идея убедиться в дееспособности и продавца, и покупателя — юридически абсолютно здравая. Это не «недоверие» и не «унизительная процедура», а элемент правовой гигиены в сделке на миллионы рублей. В этом смысле продавец вполне вправе вежливо попросить покупателя подтвердить своё состояние

Вторичный рынок привлекателен разнообразием. Здесь рядом существуют дореволюционные дома и свежие монолиты, квартиры «под капитальный демонтаж» и объекты с дорогим ремонтом. Возможностей много — но именно поэтому риск ошибки выше. Задача покупателя — не просто выбрать вариант, а отфильтровать лишнее, чтобы не переплатить и не столкнуться с проблемами уже после сделки. С чего начинать: расстановка приоритетов Прежде чем открывать агрегаторы объявлений, стоит честно определить для себя три базовых параметра: • локация; • состояние дома и квартиры; • бюджет. Важно заранее понять, в чём вы готовы уступить, а в чём — нет. Кто-то спокойно принимает простой ремонт, если район принципиален. Кто-то, наоборот, готов сменить локацию ради экономии. Полезно зафиксировать это письменно: • описать минимально приемлемый вариант «квартиры для жизни» — метраж, количество комнат, планировку; • отдельно выписать факторы, которые исключают объект сразу (шумная трасса под окнами, отсутствие лифта, первый и

Без экзотики. Реальные ситуации: ▪ продавец оказался не тем человеком, за кого себя выдавал ▪ квартира продана по поддельной доверенности ▪ собственник был недееспособен, но это выяснилось позже ▪ квартира получена по наследству, которое потом отменили ▪ приватизация оказалась с нарушениями, допущенными много лет назад Во всех этих случаях покупатель: — платил реальные деньги — подписывал официальный договор — регистрировал право собственности И всё равно терял жильё по решению суда. Главная ошибка покупателей Почти все думают так: «Если бы было что-то не так, я бы это увидел». Но суды смотрят иначе. И задают другой вопрос: А проявил ли покупатель разумную осторожность? Что это значит по-простому ❌ Слепо верить документам — недостаточно ❌ Дешёвая цена — не «удача», а повод насторожиться ❌ Покупка «на удалёнке» без осмотра — риск ❌ Фраза «банк всё проверил» — не аргумент в суде Важно Да, государство иногда выплачивает компенсации. Но: — не всегда — не всем — и уже после потери квар

Рынок недвижимости сильно изменился за последние 15–20 лет. Раньше схема была простой: походили по квартирам, выбрали ту, которая понравилась, проверили минимум документов — и уже можно было выходить на сделку. Сегодня такая тактика работает против покупателя. Рисков стало больше, продавцы - не предсказуемы, мошенники — умнее, а цены — менее логичными. Ниже разберём, как солидному, рациональному покупателю подойти к выбору квартиры системно: без иллюзий, с пониманием рынка и своих рисков. Почему старый подход «понравилась — покупаю» больше не работает Когда-то всё было проще: 1) Если квартира выставлена в продажу, почти всегда это была реальная, мотивированная продажа. 2) Продавцы были ответственнее, платили за рекламу в газетах, поэтому просто «потестировать цену» было дорого и бессмысленно. 3) Телефонного мошенничества и массовых схем обмана почти не было. Сейчас ситуация диаметрально иная: • Люди научились через суд возвращать квартиры, делить доли, восстанавливать нарушенные насле

Это самый частый вопрос, который мне задают покупатели: «Цены вырастут?». Чуть реже — «Может, подождать, вдруг подешевеет?». И почти всегда в связке идут утверждения-мифы: — новостройки дорожают → значит, всё дорожает. — недвижимость всегда в цене. — любую квартиру можно потом продать дороже. — если сейчас не купить — «упустишь поезд». Рынок Москвы 2025–2026 года устроен значительно сложнее. И если смотреть не на рекламные цены, а на реальные сделки, картина становится куда менее оптимистичной — но более понятной и управляемой для покупателя. Главное, что происходит с рынком сейчас Если коротко: рынок не растёт и не падает — он застрял. С одной стороны, на рынок давят: • высокая ключевая ставка, • дорогие деньги, • отсутствие массовой ипотеки, • слабый платёжеспособный спрос. С другой — цены не падают резко из-за: • инфляции, • ограниченного реального предложения ликвидных объектов, • нежелания продавцов фиксировать убытки, • страха «остаться с деньгами». В результате в 2025 году рыно

В сделках с недвижимостью квартиры чаще всего теряют не из-за очевидных проблем, а из-за мелких, недооценённых деталей. Одного неверного шага достаточно, чтобы человек потерял: • квартиру, • деньги, • и годы жизни, пытаясь потом всё это вернуть через суд. Причём часто покупатель до последнего уверен, что сделал «всё правильно». «Бабушкины сделки» — одна из зон риска Когда говорят о «бабушкиных сделках», многие представляют пожилых людей 80+. На практике это не так. Часто это: • женщины 50+, • иногда моложе, • иногда даже семейные пары. Общее у таких продавцов не возраст, а состояние: • стресс, • давление извне, • сложные жизненные обстоятельства, • доверчивость, • влияние мошенников или окружения. Именно такие сделки чаще всего потом оспариваются в суде. Главная причина, по которой покупатели теряют квартиры Разберём ключевую ситуацию: покупатель купил квартиру, всё оформил, а спустя время продавец подаёт иск, чтобы отменить сделку. Часто в таких дел работает статья 178 ГК РФ — «сущес

Рассмотрим важный комментарий, который прислал мне один из читателей на моём канале: «Мы все знаем недавнее решение Верховного суда по делу Долиной. Но есть десятки и сотни уже завершённых (вступивших в законную силу) решений по аналогичным делам за последние пару лет, и эти решения вынесены не в пользу честного покупателя. Вопрос: можно ли эти решения как-то “отмотать назад” и заново рассмотреть — уже с учётом позиции Верховного суда?» И так, давайте изучим эту ситуацию объективно. В целом, по ранее действовавшим нормам всё было достаточно жёстко: если судебное решение вступило в законную силу и пройдены все инстанции, дело считается завершённым, и пересмотреть его невозможно. Однако ситуация изменилась. 15 декабря 2025 года Президент подписал Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Речь идет о том, что в законодательство внесены изменения, касающиеся пересмотра судебного дела по новым или вновь открывшимся обстоятельствам. Эт

История с квартирой Ларисы Долиной вызвала сильный резонанс. На первых этапах в интернете появилось много тревоги и паники. Я видел много комментариев примерно такого содержания: — «Проверка квартиры не имеет смысла» — «Квартиру всё равно отнимут» — «Какая разница, по какой цене покупать» — «Если продавца обманули — покупатель всегда проигрывает» Люди действительно испугались. А паника в вопросах недвижимости опасна — она подталкивает к неправильным решениям. Поэтому давайте разберёмся: Важно сразу обозначить: мы опираемся не на заголовки СМИ и не на эмоции, а на определение Верховного суда РФ. Это принципиально, потому что: Суд рассматривал: Главный вопрос был другой: Действовала ли покупательница добросовестно и разумно при покупке квартиры? Если совсем коротко, логика суда выглядит так: Именно поэтому, кстати, ряд судебных инстанций сначала вставал на сторону продавца, но Верховный суд занял иную позицию. Важно понимать: не существует чек-листа или закрытого списка признаков доброс